1993年，厦门市政府开始把一部分非经营性的公共设施，外包给专业的建筑团队，意在让“专业的人做专业的事”，那是代建行业萌芽的开始。

代建同属大地产行业，但跟突飞猛进的地产开发相比，发展显得异常缓慢，代建的头部公司绿城管理直到2010年才成立。在地产黄金时代，代建赛道稍显落寞，愿意做“脏活”、“累活”的服务公司并不多。

直到2022年，代建从行业“小透明”，一跃成为“香饽饽”，成为房企寻求增量的蓝海赛道。据业内统计，截至2022年末，已有超过60家房企布局代建业务。

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如今，一年时间过去，新入局的玩家持续增加，行业迎来前所未有的机会，新老玩家谁能突出重围？

千亿代建蓝海待掘金

经历过2022年的房地产深度调整，寻找第二增长曲线，是每一家房企必须面对的命题。

众所周知的“第二增长曲线”商业、长租公寓、物业服务等，前两者非常考验资金和运营实力，且头部格局基本确定，而物业服务竞争激烈，护城河已经形成，行业龙头优势明显，唯有代建发展时间短，入局相对比较容易，行业格局并未稳定，尚有争先的机会。

行业形势之外，政策端和市场端传来的消息，让代建业务变得更加有想象力。

目前，保障性租赁住房和城市更新被提到重点议程，北京、江苏、浙江、广东等省市陆续出台政策，计划提升保障性住房筹建规模，相关项目均会投放到市场，寻求专业的代建公司帮助政府代建。

按照规划，“十四五”期间(2021年~2025年)，40个重点城市计划新增650万套(间)保障性租赁住房，按照每套面积60平方米计算，建安工程投入将超过1.3万亿元，这将直接扩大代建行业的市场蛋糕。

城市更新方面，“十四五”提出力争基本完成 2000 年底前完成城镇老旧小区改造任务，涉及老旧小区21.9万个，总建筑面积超过40亿平方米，该项业务也将为代建行业带来上千亿元的市场空间。

事实上，绿城管理已经开始享受到政府代建规模提升带来的红利，公司2022年政府代建收入达到7.8亿元，同比增长36.6%，占整体收入的29.4%。

图说：绿城管理代建的杭州宁围街道老旧小区改造项目（来源：绿城管理官网）

政府代建市场快速扩张之外，商业代建需求也在2023年集中爆发。

2021年下半年以来，土拍市场逐渐变冷，央国企和地方城投公司成为土拍主力，地方城投公司更是以一己之力降低了土地流拍率。据海通证券统计，2021年和2022年，地方城投平台公司拿地金额分别为12626 亿、10539 亿元，其中广西、重庆、福建、湖南、四川等省市的城投公司拿地比例超过25%。

数据显示，2022年按面积TOP100拿地企业中，有地方城投公司71个，是2021年同期的3倍多。地方城投平台在开发经验上有所欠缺，拿地之后开发速度较慢，入市率较低。数据还指出，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%，尚未入市土地均为代建企业提供更多机遇。

此外，“保交楼”、“保交付”的政策指导下，更多AMC机构介入到出险房企的破产重组之中。据中金研究报告显示，2021年权益销售金额排名前50的房企中，已有公开债违约企业和本市场高度担忧财务风险的企业分别占到37%和7%。

AMC机构介入“纾困项目”或出险房企之后，因本身不具备开发能力，中金认为，“随着行业风险加速出清，可以为代建业务带来阶段性额外需求。”

三大需求汇聚起来，让代建行业成为又一个千亿级蓝海，据中信证券预计，中国代建市场规模将持续维持在千亿元以上。

60家房企涌入代建赛道

市场蛋糕肉眼可见的扩大，自然吸引众多房企参与。

于房企而言，进军代建自带天然优势，代建涉及项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等环节，是每一个房企安身立命的本领，入局代建服务，只需要将这些能力平移到客户项目之中，便可以实现创收。

而且，代建作为轻资产运营模式之一，拥有资金需求少、低负债、高利润率等特点，房企入局代建服务，不仅可以为公司寻找新的增量，也成为房企探索新发展模式的重要抓手。

据不完全统计，除去绿城管理、中原建业等早期参与者，万科、旭辉、世茂、龙湖、碧桂园、中梁、朗诗、当代置业、天房集团、上坤集团等大大小小的60家房企都在布局代建行业。

旭辉建管董事长陈东彪表示，“代建行业是一个非常大的市场，在2010年~2020年行业刚刚起步时，每年都有20%以上的增长，预计2021年到2025年每年还会有23%的复合增长，到了2025年，整个市场会有2亿平方米的代建面积。”

代建市场扩大，大家都希望分一杯羹，更重要的是，代建还是一门很赚钱的生意。

绿城管理2022年年报显示，公司实现收入26.56亿元，同比增长18.4%，毛利13.89亿元，同比增长33.4%，在地产行业持续低迷的情况下，对比尤为强烈。在盈利能力方面，绿城管理净利率为27.7%，中原建业则高达50.1%，如此之高的净利率可以跟不少互联网公司相媲美，更是地产开发业务毛利率的4-5倍。

总体来讲，代建市场规模大，净利率又高，是个非常“肥美”的业务，但想要从中分一杯羹并没有想象中那么简单。

绿城管理CEO李军就曾忠告：房企的地产开发能力不代表代建能力。

“做代建就如同开了个餐馆，一个好的餐馆不能只烧一种菜，要懂得满足所有客人的需求。”

图说：不同代建模式诉求不同（来源：平安证券）

房企做地产开发，做惯了甲方，习惯把握主动权，甲方思维长期占据主导地位，但做代建就必须迅速转换角色，在服务上具备乙方思维、乙方意识。

可以说，代建公司的竞争，不仅仅是开发能力的比拼，更是品牌、服务、资源、能力的综合比拼。

不同客户诉求点的不同，代建公司很难像地产开发那样“一招鲜吃遍天”，如果服务意识不到位，不能洞察客户的核心诉求，或者在设计、管理等问题陷入与客户的拉锯战，让项目难以推进，也容易导致口碑下滑，后续获取项目难度加大。

因此，高调宣布入局代建领域的公司不少，但随着时间的推移，公布成绩公司凤毛麟角，这也侧面印证了代建的“隐形门槛”并不低。

谁能突出重围？

入局者众多，但头部代建公司依旧保有优势。

中原建业公布的数据显示，2023年一季度新签10个合约项目，新增合约建筑面积为115.5万平方米。绿城管理在业绩会上透露，公司在国企及城投类客户的拓展上速度加快，2022年该类客户代建规模达到为1870万方。

值得业内关注的是，龙湖旗下的智慧营造品牌龙湖龙智造公布的数据显示，从2022年8月品牌发布至今，已经获取超40个建管项目，其中2023年一季度获取建管项目达到10余个，项目获取速度跻身行业前列，比中原建业还多。

在新入局的公司中，龙湖龙智造的表现尤为亮眼。

据龙湖龙智造透露，公司获取的建管项目已遍及北京、成都、重庆、杭州、武汉、苏州、济南等核心一、二线城市，客户涵盖大家投控、中铁城投集团、清华大学等央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校等，客户和项目形态更加多元。

回头来看，龙湖龙智造能够迅速在代建行业取得成绩，跟龙湖在入局前的厚积薄发不无关系。龙湖集团董事长兼CEO陈序平曾透露，“这个业务，是围绕龙湖多年沉淀以及超过百亿元数字化投入而生的，有别于传统纯粹做代建代销服务的企业，龙湖龙智造将提供一站式、全周期、全业态的服务。”

在2022年业绩会上，陈序平提到，龙湖龙智造是集团三大业务板块的重要组成部分，是服务收入的重要增长极。

龙湖龙智造不是简单的入局，而是拥有一套完整的战略打法，且做过深度市场调研才推出的轻资产服务业务。品牌发布之后，龙湖龙智造随即推出六大业务飞轮：龙智研策、龙智建管、龙智设计、龙智数科、龙智精工、龙智千丁，以完整的战略生态，为客户提供定位策划、开发管理、虚拟建造、数字孪生、EPC服务、智慧城市整体解决方案等六大产品服务模块。

龙湖龙智造业务相关负责人告诉记者，客户对高品质、一站式的综合性代建服务有不错的认可度，基于龙湖多年开发经验的积累和科技投入，以及在商业、长租公寓、物业管理等多业态领域的优势，助力龙湖龙智造更好的实现项目获取。

2022年9月，龙湖龙智造与大家投控达成合作，携手在苏州打造苏州双子金融广场，这个项目计划打造集滨河写字楼群、奢华酒店、云端住宅、行政公寓及滨水商业街等多种业态于一体，龙湖龙智造的多业态营造能力正好可以在该项目得到应用，因此双方合作一拍即合。

图说：苏州双子金融广场效果图

合作过程中，龙湖龙智造多个飞轮合力参与，为苏州双子金融广场项目提供高品质的开发管理服务，项目总货值提升约20%，得到大家投控的高度评价。所以，大家投控计划在温州打造滨江商务区金融广场项目时，再次选择把项目交给龙湖龙智造。

据悉，龙湖龙智造为中铁城投集团打造的成都中铁卓著项目， 从项目签约到12月20日的项目售楼部开放，不到3个月的时间里，方案过会、过规、取得项目规划许可、取得施工许可、完成售楼部及示范区开放等所有节点均按约定如期兑现。

项目示范区顺利亮相后，中铁城投集团还特地为龙湖龙智造写了一封感谢信，信里提到龙湖龙智造在预计的时间节点上悉数高品质兑付，还帮助业主实现超预期的成本结余，服务过程中“高品质”、“优成本”、“短周期”的价值得到中铁城投集团高度评价。

通过专业的实力和高品质的服务赢得客户信赖，这是代建公司做大做强的基石，也是扩大行业影响力的法宝。

代建行业的原点是“专业的人做专业的事”，龙湖龙智造用探索和成绩，为新入局的玩家们提供了一个突围的范本。